Już nie wybudujesz domu, tam gdzie chcesz.

Rewolucja w planowaniu przestrzennym: Nowe przepisy ograniczające budowę poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego W najbliższych latach w Polsce szykują się istotne zmiany w prawie budowlanym, które znacząco wpłyną na możliwości realizacji inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nowe regulacje mają na celu uporządkowanie przestrzeni publicznej oraz zwiększenie kontroli nad procesem urbanizacji. W artykule przedstawiamy szczegóły dotyczące nowych przepisów, ich konsekwencji oraz terminy ich wprowadzenia.

Podstawa prawna i kluczowe zmiany w przepisach. Uzyskanie WZ co nam da?

Zmiany w prawie budowlanym wynikają z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. 2023 r. poz. 977, z późn. zm.). Na mocy tej ustawy wprowadzono obowiązek uchwalania przez gminy tzw. planów ogólnych, które zastąpią dotychczasowe decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Zgodnie z nowymi przepisami, od 2026 roku każda gmina będzie zobowiązana do uchwalenia planu ogólnego, który określi, gdzie możliwa będzie zabudowa, a gdzie nie2.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. (Dz. U. 2024 r. poz. 1116) precyzuje sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku MPZP. Wśród kluczowych ustaleń znajdują się:

Wyznaczanie linii zabudowy na podstawie istniejącej zabudowy sąsiedniej,

Określanie maksymalnej intensywności zabudowy oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej,

Ustalanie geometrii dachu oraz liczby miejsc parkingowych.

Terminy wprowadzenia zmian

Pierwotnie planowano, że nowe przepisy wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2026 roku. Jednak po konsultacjach społecznych termin ten został przesunięty na 30 czerwca 2026 roku. Do tego czasu wszystkie gminy w Polsce muszą uchwalić plany ogólne, które będą podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Dla właścicieli działek, które nie są objęte MPZP, nowe przepisy oznaczają konieczność szybkiego działania. Decyzje WZ wydane przed wejściem w życie planów ogólnych zachowają ważność, ale te uzyskane później będą musiały być zgodne z nowymi regulacjami. Jeśli plan ogólny nie przewidzi możliwości zabudowy na danej działce, inwestorzy mogą stracić możliwość realizacji swoich projektów.

Po co te zmiany w MPZP?

Marzena Sarniewicz, ekspertka ds. planowania przestrzennego, podkreśla: „Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie chaosu urbanistycznego, który często wynikał z braku spójnych planów zagospodarowania przestrzennego. Jednak dla inwestorów oznacza to konieczność szybkiego działania i dostosowania się do nowych wymogów”.

Wprowadzenie planów ogólnych to krok w stronę bardziej zrównoważonego rozwoju przestrzennego, ale jednocześnie wyzwanie dla inwestorów i właścicieli działek. Kluczowe jest, aby już teraz wystąpić o decyzję WZ, zanim nowe przepisy wejdą w życie. Zmiany te mają potencjał uporządkowania przestrzeni publicznej, ale wymagają odpowiedniego przygotowania zarówno ze strony gmin, jak i inwestorów.